Nowe zasady korzystania z map geodezyjnych w procesie budowlanym

Nowelizacja prawa geodezyjnego i kartograficznego, która weszła w życie 31 lipca 2020 r. zmieniła zasady korzystania z map geodezyjnych (map do celów projektowych oraz inwentaryzacji powykonawczej) w procesie budowlanym. Zgodnie z nowymi przepisami tego rodzaju mapy, aby mogły zostać użyte w postępowaniu administracyjnym, muszą najpierw przejść weryfikację w starostwie. Weryfikacja jednak musi  trochę potrwać, co może skutkować przedłużeniem realizacji umowy. W takim przypadku niecierpliwi inwestorzy mogą próbować wymierzać wykonawcom kary umowne – zwykle bezzasadnie.

Jak było dotychczas….

Przed wejściem w życie nowelizacji (ustawy z 16 kwietnia 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz niektórych innych ustaw - Dz.U. z 2020 r. poz. 782) najszybszy możliwy proces opracowywania materiałów geodezyjny związanych z procesem budowlanym wyglądał następująco:

1)     geodeta zgłaszał w starostwie zamiar prowadzenia prac geodezyjnych dotyczących mapy do celów projektowych lub inwentaryzacji powykonawczej,

2)     geodeta wykonywał pracę geodezyjną – opracowywał mapę do celów projektowych lub inwentaryzację powykonawczą,

3)    geodeta przekazywał mapę inwestorowi, który mógł ją przekazać projektantowi w celu opracowania projektu budowlanego, a następnie załączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (mapa do celów projektowych) lub załączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie (inwentaryzacja powykonawcza),

4)     równolegle z pkt 3 lub jakiś czas później geodeta zawiadamiał starostę o zakończeniu prac geodezyjnych i przekazywał mu operat techniczny,

5)     starosta dokonywał weryfikacji operatu, a tym samym pośrednio prawidłowość opracowania mapy do celów projektowych lub inwentaryzacji powykonawczej i sporządzał protokół z weryfikacji,

6)     w przypadku pozytywnej weryfikacji geodeta lub inwestor mógł złożyć wniosek o uwierzytelnienie mapy do celów projektowych lub inwentaryzacji powykonawczej.

Takie uwierzytelnienie potwierdzało, na potrzeby postępowań administracyjnych, postępowań sądowych lub czynności cywilnoprawnych, że opracowane mapy zostały sporządzone na podstawie prawidłowych danych geodezyjnych.

Orzecznictwo sądów administracyjnych sprzed nowelizacji wskazywało, że dokonanie uwierzytelnienia nie jest obowiązkiem, a jedynie uprawnieniem inwestora. Inwestor mógł posługiwać się w postępowaniach administracyjnych, np. przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, zarówno mapami uwierzytelnionymi jak i nieuwierzytelnionymi.

Ponieważ jednak w Prawie geodezyjnym i kartograficznym przepis dotyczący uwierzytelniania map został sformułowany jako nieobowiązkowy, a ponadto takie uwierzytelnienie wymagało uiszczenia dodatkowej opłaty, wielu inwestorów korzystało w procesie inwestycyjnym z nieuwierzytelnionych map.

Jak jest teraz….

Po wejściu w życie nowelizacji proces opracowywania materiałów geodezyjny związanych z procesem budowlanym wygląda następująco:

1)     geodeta zgłasza w starostwie zamiar prowadzenia prac geodezyjnych dotyczących mapy do celów projektowych lub inwentaryzacji powykonawczej,

2)     geodeta wykonuje pracę geodezyjną – opracowuje mapę do celów projektowych lub inwentaryzację powykonawczą,

3)     geodeta zawiadamia starostę o zakończeniu prac geodezyjnych i przekazuje mu operat techniczny,

4)     starosta dokonuje weryfikacji operatu,

5)     w przypadku pozytywnej weryfikacji starosta opatruje mapę do celów projektowych lub inwentaryzację powykonawczą klauzulą urzędową,

6)    geodeta przekazuje mapę inwestorowi, który może ją przekazać projektantowi w celu opracowania projektu budowlanego, a następnie załączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (mapa do celów projektowych) lub załączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie (inwentaryzacja powykonawcza).

Aby wynik prac geodezyjnych (mapa) mogła być uznana za mapę do celów projektowych lub inwentaryzację musi posiadać:

1)     klauzulę urzędową lub

2)     oświadczenie geodety (złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej), że operat techniczny w oparciu o który mapa została opracowana przeszedł pozytywną weryfikację w starostwie.

Mapy, które nie posiadają potwierdzenia przejścia pozytywnej weryfikacji u starosty nie mogą być uznane za mapy do celów projektowych ani inwentaryzacje powykonawcze. Wynika to z wprowadzonych nowelizacją Prawa geodezyjnego i kartograficznego definicji obu rodzajów map.

Wady i zalety wprowadzonych zmian

Pozytywnym skutkiem wprowadzonych zmian będzie z pewnością zwiększenie pewności co do dobrej jakości map geodezyjnych wykorzystywanych w procesie inwestycyjnym.

Z drugiej jednak strony proces weryfikacji operatu technicznego może okazać się długotrwały, a to może spowodować opóźnienia w realizowanych inwestycjach. Co prawda Prawo geodezyjne i kartograficzne określa maksymalne terminy na dokonanie weryfikacji, które wynoszą w zależności od obszaru objętego pracami:

1)     obszar do 1 ha - nie później niż w terminie 7 dni roboczych,

- jednakże należy zauważyć, że są to jedynie terminy instrukcyjne, a ich przekroczenie nie wiąże się z żadnymi sankcjami nakładanymi na starostę.

Nie można wykluczyć, że proces weryfikacji zakończy się wynikiem negatywnym, tzn. starosta stwierdzi nieprawidłowości w operacie technicznym, a tym samym odmówi nadania urzędowej klauzuli mapie geodezyjnej. W takim przypadku ewentualne spory pomiędzy starostą, a geodetą mogą trwać miesiącami, w czasie których inwestor nie będzie mógł realizować swojej inwestycji.

 

Odpowiedzialność przerzucona na wykonawcę

W związku z opisywaną zmianą przepisów nasuwa się pytanie: Czy jeżeli inwestor zlecił wykonawcy realizację inwestycji „od A do Z” w określonym terminie, przy jednoczesnym zastrzeżeniu kar umownych w przypadku niedotrzymania terminu może on w opisanej sytuacji nałożyć na wykonawcę karę umowną?

Odpowiedź na takie  pytanie zależy oczywiście od postanowień konkretnej umowy, możliwe jest jednak wskazanie kilku ważnych czynników, które należy wziąć pod uwagę.

Należy pamiętać, że zgodnie z art. 483 Kodeksu cywilnego zastrzeżenie w umowie kary umownej ma na celu naprawienie szkody wyrządzonej drugiej stronie (w tym przypadku inwestorowi). Przepis ten należy interpretować przez pryzmat art. 471 Kc, zgodnie z którym „Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

Wykonawca robót budowlanych może ponosić odpowiedzialność z tytułu zastrzeżonej kary pieniężnej jedynie w przypadku, gdy powstanie szkody (opóźnienia w realizacji inwestycji) nastąpiło w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Za taką przesłankę trudno natomiast uznać zmianę przepisów prawa, która wprowadziła nową – dotychczas nieznaną procedurę administracyjną.

W sytuacji, gdy inwestor pomimo tych ograniczeń zdecyduje się nałożyć na wykonawcę karę umowną, którą ten uzna za rażąco wygórowaną, może on wnieść sprawę do sądu żądając obniżenia kary umownej. Podstawą do sformułowania takiego żądania jest art. 484 § 2 Kc.

Autor: Błażej Korczak