Zakup działki pod budowę domu, jakie warunki trzeba spełnić?

Planuję zakup działki rolno budowlanej w celu wybudowania na niej jednorodzinnego domu wolnostojącego z garażem oraz zabudowaniami gospodarczymi np. warsztatem. Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie, jakie należy uzyskać pozwolenia itp.?

Proces inwestycyjny, którego wynikiem jest wybudowanie domu jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego (warsztatu) można podzielić na trzy zasadnicze etapy: ustalenie dopuszczalności lokalizacji takiej inwestycji na analizowanej działce, uzyskanie rozstrzygnięć wymaganych przepisami odrębnymi oraz uzyskanie pozwolenia na budowę.

Zapamiętaj!

Wszystkie te etapy można zrealizować przed zakupem działki, o ile jej dotychczasowy właściciel wykaże dużą dozę cierpliwości (proces ten zajmie co najmniej kilka miesięcy) i będzie skłonny zawrzeć z umowę przedwstępną na podstawie której udzieli przyszłemu nabywcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (jest to konieczne aby uzyskać pozwolenie na budowę).

Etap I – Lokalizacja inwestycji

Ustalenie lokalizacji inwestycji może nastąpić na dwa sposoby. Pierwszym z nich są ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy z góry przesądza o przeznaczeniu nieruchomości, tzn. o tym jakie funkcje mogą spełniać budynki wybudowane na danej nieruchomości.

Plan miejscowy najczęściej zawiera również inne ustalenia, takie jak: maksymalna wysokość i szerokość budynku, kształt i kąt nachylenia dachu, procentowy udział powierzchni biologicznie czynnej (jaki procent działki nie może być zabudowany budynkami, ani kostką brukową lub asfaltem). Warto przyjrzeć się tym parametrom, gdyż może okazać się, że chociaż działka ma odpowiednie przeznaczenie, to jednak plan nie pozwala na wybudowanie projektowanego domu.

Warto też wyszukać informacje o tym czy i w jakim zakresie plan pozwala na postawienie budynków gospodarczych lub warsztatów. Wszystkie te informacje można pozyskać z gminy żądając wydania wypisu i wyrysu z planu miejscowego. Koszt takiej usługi wynosi od kilkudziesięciu do 250 zł (zależnie od ilości stron).

Uwaga: tylko dla rolników

Na wstępie trzeba również odpowiedzieć sobie na pytanie, czy przyszły dom ma być wyłącznie budynkiem mieszkalnym - wtedy należy szukać działki, która posiada przeznaczenie mieszkaniowe jednorodzinne (z dopuszczeniem usług) lub mieszkaniowo – usługowe.

Może się też zdarzyć, że inwestor zamierza wznieść budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej, a to dlatego że jest, lub zamierza zostać rolnikiem. Należy jednak zaznaczyć, że system planowania przestrzennego nie zna i nie posługuje się pojęciem „rolnika”. Jednakże niektóre gminy lub starostwa uznają (powołując się w tym względzie na wyroki sądów administracyjnych), że budynek w zabudowie zagrodowej wybudować może jedynie rolnik. W takim przypadku żądają one od inwestora udowodnienia, że jest on lub może stać się rolnikiem.

Brak planu zagospodarowania

Jeżeli natomiast dla analizowanej działki brak jest planu miejscowego konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie takiej decyzji wymaga spełnienia przez działkę kilku warunków, w tym: posiadania zabudowy mieszkaniowej (dla budynku mieszkalnego) oraz zabudowy usługowej (dla warsztatu) w najbliższym sąsiedztwie, dostępu do drogi publicznej oraz mediów (prądu, wody, kanalizacji, źródła ogrzewania). W przypadku zabudowy nierolniczej istotna będzie również klasa gruntu (na gruntach klasy I-III uzyskanie warunków zabudowy może okazać się niemożliwe).

Wymagania te można zrealizować w różny sposób, m.in. poprzez zastosowanie szamba, studni czy zaplanowanie zabudowy jako zabudowy zagrodowej (wtedy problem klasy gruntu przestaje mieć znaczenie).

Etap II – Dodatkowe rozstrzygnięcia

Na tym etapie konieczne jest uzyskanie wszelkich rozstrzygnięć wymaganych przepisami odrębnymi, który poprzedzają uzyskanie pozwolenia na budowę. To, czy w danym przypadku konieczne będzie uzyskanie takiego rozstrzygnięcia zależy od konkretnego stanu faktycznego i prawnego analizowanej działki.

Do rozstrzygnięć tych należy m.in. uzyskanie zezwolenia na lokalizację zjazdu na drogę publiczną, uzyskanie warunków przyłączenia na dostawy niezbędnych mediów (prądu, wody, gazu itp.), uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej, uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego, uzyskanie zezwolenia na wycinkę drzew lub krzewów.

Zakup nieruchomości

W tym momencie najczęściej dochodzi też do nabycia nieruchomości. Przygotowując umowę kupna nieruchomości należy mieć na uwadze regulacje ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa ta jest niestety bardzo skomplikowana i jej szczegółowego opisanie w tym miejscu nie jest możliwe. Warto jednak zapamiętać, że ustawa nakłada na strony umowy dodatkowe wymagania dotyczące dokumentów dołączanych do umowy, a w niektórych przypadkach wymaga aby kupujący udowodnił, że jest rolnikiem lub uzyskał zgodę od odpowiedniego urzędu na zakup nieruchomości.


Wyłączone spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego są nieruchomości przeznaczone w planach miejscowych pod cele inne niż rolnicze oraz działki o powierzchni do 0,3 ha.

 

Etap III – Pozwolenie na budowę

Etap budowlany należy rozpocząć od zlecenia sporządzenia projektu budowlanego.
W trakcie prac projektowych konieczne będzie uwzględnienie szeregu warunków technicznych dotyczących m.in. usytuowania projektowanych budynków względem granicy działki oraz innych budynków i obiektów takich jak: parkingi, szamba, śmietniki czy las.

W niektórych skrajnych przypadkach przepisy mogą spowodować, że nie będzie można na analizowanej działce zbudować konkretnego, wymarzonego domu. Dlatego analizę możliwości usytuowania budynków na działce warto przeprowadzić przed zakupem działki.

Dopytaj geodetę

Również w celu uniknięcia niemiłych niespodzianek warto rozważyć zlecenie geodecie sprawdzenia, czy granice działki określone w ewidencji gruntów i budynków (a poprzez nią w księdze wieczystej) są zgodne ze stanem faktycznym. Pozwoli to uniknąć sytuacji w której projektowane budynki byłyby sytuowane zbyt blisko faktycznej granicy działki, a tym samym z naruszeniem warunków technicznych.

Jeżeli wszystkie wymienione zagadnienia zostały przeanalizowane, a wymagane rozstrzygnięcia uzyskane, będzie można wystąpić z wnioskiem o pozwolenia na budowę, a po zakończeniu budowy zawiadomić nadzór budowlany o zakończeniu budowy.

Autor: Błażej Korczak