Czy na zainstalowanie drugiej instalacji c.o. w budynku wielorodzinnym potrzebne jest pozwolenie?

Wykonanie dodatkowej instalacji centralnego ogrzewania w istniejącym budynku wielorodzinnym wymaga spełnienia warunków technicznych określonych w przepisach szczegółowych. Konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 maja 2020 r. (sygn. akt II OSK 2925/19). Przebudowa wymagała m.in. zamontowania nowych drzwi, przeprojektowania pomieszczenia technicznego i poprowadzenia przewodów kominowych - i objęła części wspólne budynku. Zakres prac przekracza zwykły zarząd majątkiem.

Inspektor nadzoru budowlanego skontrolował roboty budowlane w budynku, w którym znajduje się 8 mieszkań. Według wyjaśnień inwestorki – właścicielki jednego z mieszkań − jesienią 2009 roku w pomieszczeniu gospodarczym w piwnicy tego budynku zamontowała kocioł wraz z instalacją c.o., a w 2015 wkład kominowy.

Inwestorka nie uzyskała pozwolenia na te roboty, nie dokonywała zgłoszenia w starostwie powiatowym, nie uzyskała również zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej na te prace.

Wcześniej instalacja c.o. w mieszkaniu (obecnie zdemontowana) zasilana była − tak jak wszystkie pozostałe mieszkania w budynku − z lokalnej kotłowni.

Prace wymagały pozwolenia

Inspektor nadzoru budowlanego uznał, że omawiane prace zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane są przebudową, a prace robotami budowlanymi, które wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zarzucił inwestorce złamanie kilku przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Chodziło o naruszenie § 97 tego rozporządzenia (nieprawidłowa wysokość drzwi), § 136 (niewłaściwe pomieszczenie techniczne), § 140 (niewłaściwe przewody kominowe), § 234 (brak wymaganych przepustów instalacyjnych). Prace przekraczały zwykły zarząd majątkiem i wymagały zgody pozostałych współwłaścicieli.

W budynku nie ma wspólnoty mieszkaniowej, dlatego inwestorka powinna zebrać głosy wszystkich współwłaścicieli. Nie zrobiła tego. Zakres wykonanych robót sprawia, że nie ma możliwości wykonania kotła bez ingerencji w części wspólne budynku.

Naruszenie przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz brak zgody pozostałych współwłaścicieli na pracę, sprawia, że nie jest możliwa legalizacja robót, które inwestorka wykonała samowolnie.

Czy potrzeba zgody współwłaścicieli?

Decyzję inspektora nadzoru budowlanego podtrzymał wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego. Sprawa na skutek skargi inwestorki trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, którzy utrzymał w mocy decyzję wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Inwestorka złożyła następnie skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Nie zgodziła się z inspekcją budowlaną, że do legalizacji prac konieczna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli. Podkreśliła, że zgodnie z art. 51 Prawa budowlanego organy nadzoru budowlanego nie powinny zajmować się kwestią prawa do dysponowania nieruchomością, ale doprowadzeniem wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Ponadto zarzuciła, że inspektorzy nie ustalili, czy prace, które wykonała, pogarszają warunki użytkowania budynku lub powodują zagrożenie dla jego mieszkańców.

Przebudowa bez zezwolenia

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę. Sąd uznał za słuszne stanowisko wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, że prace inwestorki to przebudowa, ma do niej zastosowanie procedura naprawcza z art. 50−51 Prawa budowlanego.

Z uwagi na to, że prace zostały zakończone, organy nadzoru budowlanego mogą wydać decyzję o rozbiórce lub doprowadzenia prac do stanu zgodnego z prawem.

W omawianej sprawie doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem nie jest możliwe. Pomieszczenie, w którym zamontowany jest kocioł c.o. wraz z instalacją, nie spełnia wymagań technicznych w zakresie wysokości, kubatury oraz wentylacji, a komin nie ma wymaganej przepustowości.

Autor: Aneta Mościcka dziennikarka specjalizująca się w tematyce nieruchomości